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亚运会投注盘口建筑工程热点法律问题:三问王

  12月24日中午11点12点,山东人民广播电台《周末说法》节目邀请北京市盈科(济南)律师事务所建设工程律师团队王文升、李孟义、张玉民做客直播间,讨论建设工程热点问题。

  王文升,山东大学民商法硕士,北京市盈科(济南)律师事务所高级合伙人,房地产与建设工程法律事务部主任。

  王文升在20年前就涉足基建项目,深耕房地产、建筑工程法律实务,为诸多央企、国企及大型民营企业提供了优质高效的法律服务。他的严谨态度与快速反应受到客户的广泛赞誉;

  很多业主认为交房是开发商的单方行为,实际上交房是开发商与业主共同完成的履行合同的双方行为。开发商得根据交房计划,安排工程竣工验收。达到交房标准,并具备房屋质量合格证明及房屋使用说明文件后,与业主方共同交接房屋。当然,在以往,如果开发商的房屋达不到入住条件,产生的纠纷也很多,小区很多工程配套包括暖气、亚运会投注盘口,燃气、市政、环节、消防等等会影响了整个小区的入住率、使用率和物业管理。

  开发商面对有些业主方的逾期收房甚至恶意拖延收房的问题,的确会造成一定的困扰和间接损失。我们认为,业主方无正当理由,拒绝按合同约定和法律法规的规定,履行接受商品房交付的行为,同样属于违背合同法上诚实信用原则的违约行为。这时,开发商首先看商品房买卖合同的约定,合同怎么约定的按合同执行;如果合同约定不清晰,开发商可以按照商品房买卖相关法律法规的规定,通知业主方在合理期限内,交接房屋并办理相关手续。比如,通过电话通知或邮寄送达书面通知,告知业主须在多长时间内办理房屋交接手续,并且明确说明逾期不办理房屋交接的后果。此时,如果业主方没有正当理由仍拒绝接收房屋,则可能被视为接受房屋,并就质量保修期问题、冬季采暖的供水试水问题、产生的物业费问题、因照管不当给邻居和开发商造成的损失等问题,要承担相应的法律责任。

  我们为当事人提供合同审查或者修改的话,都会根据当事人将要面临的一些风险问题,从合同条款上给它进行相应的风险控制,进行必要的规范、约束,帮助委托人设计一些必要的风险防控的架构,免得将来被动。

  施工企业最头疼农民工工资的问题了我们把施工款已经拨付给了各包工头,但是如果包工头不发工资农民工起诉的时候,就会把我们拉到诉讼当中来,这是一个非常让人头疼的问题,一而再再而三的涉诉,施工企业如何面对这样的窘境?

  这个问题,涉及到目前建筑行业里经常碰到的一个现实问题,那就是工程转包和违法分包的问题,这在建筑市场中司空见惯,规范了这么多年,目前也没有根本性改观。这个问题的法律根源,在于2004年最高人民法院发布的关于建设工程施工合同司法解释第26条第二款的规定。在工程转包和违法分包中的实际施工人,起诉发包人要求支付工程欠款的话,可以突破合同相对性,要求发包人在欠付承包人工程款的范围内承担责任。这个法律条文立法的目的,本来是为了保护农民工的利益,并限制没有建设资金能力的建设单位开工建设项目。当时整个建筑行业拖欠农民工问题比较突出,造成严重的社会不稳定因素,所以最高法院按国务院的有关精神,创设了这种制度,现在来看,该司法解释的规定,引发的负面效应还是很大的。

  建筑实务中,为了解决这个问题,按照建设工程施工规范,建设工程主管部门要求建筑施工企业按月向建筑主管部门报送农民工施工人数、身份信息、劳动合同、工资发放的记录等实际控制措施,以监督农民工工资的发放到位。但是即使这样,还是免不了有部分包工头拿到工程款以后,没有按规定给农民工发放,或者利用上述司法解释的漏洞,达到追索工程欠款的目的。

  目前,新的建设工程施工合同司法解释还没有出台,对于你提到的突破合同相对性问题,各级法院在司法实践中虽有争议,但逐步有了某些共识。所以,作为发包人,还是要按照建设工程相关法律、司法解释的规定以及建筑施工规范和标准的要求,对建设工程施工的主体、质量、工期、资金等进行严密监管和控制,并及时验收和结算。

  很多开发商问现在为了治理雾霾,为了环保的要求,政府几次下停工令,施工方停上两三个月,必然要延期交房给开发商,开发商就得延期交房给业主,业主要想维权,按照合同要求按照合同来履行,你晚我三个月,晚我四个月,我就要求你拿违约金。这样有没有理由?他要不要担责?

  史上最严的停工令,确实给建筑行业上下游企业以及消费者造成一些困扰,这个是实际情况。但是要具体情况来分析。

  根据市政府的停工令,还有国务院京津冀周边地区2017-2018大气污染综合治理攻坚行动方案的具体要求,对2017年秋、冬季建筑工程中的市政、水利道路工程,后来又扩大到房屋建筑工程,它要求停工的范围仅限于土石方作业阶段。如果不是土石方作业阶段,而是不会造成扬尘等大气污染的其它施工阶段,并没有要求必须停工,也不应该直接影响施工进度。因此,根据我的理解,碰到政府的停工令,不一定会对它合同履行或者交房进度造成影响。这个情况下,就不能把责任归结到政府的停工令这个原因上。开发商或者总承包方或者施工单位,也可以通过可能的施工组织计划的调整、流水作业方案调整等合理施工进度控制措施,以保证总工期的问题,所以最严停工令和逾期交房,不一定有必然的联系。

  如果因政府的停工令影响到工期,能否视为不可抗力,则要具体情况具体分析。如果是不可抗力的话,那么各方要按合同约定或建筑行业交易习惯,合理分配责任和承担损失,工期相应顺延,施工方响应政府命令而增加的安全文明施工费、其它措施项目费,由发承包双方合理分担;如果不属于不可抗力,而是属于施工方应当预见到的影响工期因素,则工期延误的责任和索赔损失应由施工方自行承担。

  政府因治理大气污染而发布停工令,这一举措是有利于民生的工程,满足我们对全社会公众对基本生存条件和美好生活的需求。无论从开发商还是施工企业来说,为了治理大气的污染,提高我们生存环境的空气质量,适当的牺牲,从社会责任感上来说他们应该承担一定的责任,老百姓也应该宽容一点。

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